Mẫu hợp đồng thuê đất mới nhất và cách soạn đúng pháp luật

Mẫu hợp đồng thuê đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận về thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn, giá thuê và quyền, nghĩa vụ của các bên. Tùy bên cho thuê là Nhà nước, chủ đầu tư dự án hay cá nhân, tổ chức, người thuê cần chọn đúng mẫu để bảo đảm giá trị pháp lý.

Thuê đất để kinh doanh, sản xuất nông nghiệp, làm kho bãi hoặc xây dựng nhà xưởng thường kéo dài nhiều năm và liên quan đến khoản tiền tương đối lớn. Nếu hợp đồng chỉ ghi giá thuê và thời hạn mà bỏ qua tình trạng pháp lý, tài sản trên đất hoặc phương án chấm dứt trước hạn, cả hai bên đều có thể gặp rủi ro.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp mẫu hợp đồng thuê đất dễ chỉnh sửa, đồng thời hướng dẫn cách kiểm tra giấy tờ, điền thông tin và bổ sung các điều khoản cần thiết trước khi ký.

Lưu ý: Mẫu trong bài mang tính tham khảo. Giao dịch có giá trị lớn, thời hạn dài, đất đang thế chấp hoặc có nhiều người cùng sử dụng nên được luật sư hay công chứng viên kiểm tra trước khi ký.

Hợp đồng thuê đất là gì?

Hợp đồng thuê đất giữa cá nhân, doanh nghiệp với nhau về bản chất là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, bên có quyền sử dụng đất giao cho bên thuê khai thác, sử dụng thửa đất trong thời hạn nhất định; bên thuê có trách nhiệm trả tiền và sử dụng đất đúng thỏa thuận.

Theo Điều 500 và Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định dân sự, pháp luật đất đai và quy định liên quan. Nội dung hợp đồng không được trái với mục đích, thời hạn và quy hoạch sử dụng đất.

Người thuê cần phân biệt quyền sử dụng đất với quyền sở hữu. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền phù hợp với loại đất và nguồn gốc sử dụng.

Chọn đúng mẫu hợp đồng thuê đất cho từng trường hợp

Không phải mọi giao dịch thuê đất đều sử dụng chung Mẫu số 05a. Người ký hợp đồng cần xác định chính xác chủ thể và loại giao dịch trước khi tải mẫu.

Mẫu số 05a được ban hành để sử dụng trong thủ tục Nhà nước cho thuê đất, không phải mẫu bắt buộc cho mọi hợp đồng giữa người dân với nhau. Chính phủ đã công bố nội dung mẫu này trong Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Đối với đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Phụ lục VIII Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định mẫu riêng, bao gồm thông tin dự án, hạ tầng, giá thuê và điều kiện bàn giao. Nghị định 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Mẫu dưới đây phù hợp để tham khảo khi cá nhân hoặc tổ chức cho nhau thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.

Mẫu hợp đồng thuê đất giữa cá nhân, tổ chức

Mẫu hợp đồng thuê đất file Word để bạn dễ dàng tải về, chỉnh sửa và bổ sung thông tin theo giao dịch thực tế. Mẫu có sẵn các điều khoản về giá thuê, tiền đặt cọc, bàn giao đất, xây dựng công trình, xử lý tài sản và chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Lưu ý: Mẫu trên áp dụng tham khảo cho giao dịch thuê quyền sử dụng đất giữa cá nhân, tổ chức. Trường hợp Nhà nước cho thuê đất cần sử dụng Mẫu số 05a ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Điều kiện để hợp đồng thuê đất có giá trị pháp lý

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê hoặc cho thuê lại khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hay phán quyết có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính bị ghi nợ hoặc được chậm thực hiện trước khi cho thuê.

Ngoài ra, người ký phải có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện và không bị lừa dối hay ép buộc. Nội dung mẫu hợp đồng cho thuê đất cũng không được vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không?

Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trong mọi trường hợp. Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng không công chứng vẫn có thể có giá trị nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, ý chí, nội dung và hình thức theo quy định.

Tuy nhiên, hai bên nên công chứng hoặc chứng thực khi:

• Giá trị hợp đồng lớn;
• Thời hạn thuê kéo dài nhiều năm;
• Bên thuê đầu tư nhà xưởng hoặc công trình có giá trị cao;
• Đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người;
• Thửa đất đang thế chấp hoặc có quyền của bên thứ ba;
• Một bên thanh toán trước phần lớn tiền thuê;
• Các bên muốn tăng khả năng chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Công chứng không thể hợp pháp hóa một thửa đất không đủ điều kiện cho thuê. Người thuê vẫn phải tự kiểm tra Giấy chứng nhận, chủ thể ký hợp đồng, mục đích sử dụng và tình trạng thực tế của đất.

Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng thuê đất

Kiểm tra người có quyền cho thuê

Bên thuê cần đối chiếu bản chính Giấy chứng nhận với CCCD hoặc hồ sơ pháp lý của bên cho thuê. Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung, những người cùng có quyền phải trực tiếp ký hoặc ủy quyền hợp lệ.

Đối với tài sản chung của vợ chồng, nên kiểm tra tình trạng hôn nhân và yêu cầu cả hai cùng ký. Việc chỉ giao dịch với một người đứng ra nhận tiền có thể phát sinh tranh chấp nếu người đó không có đầy đủ quyền định đoạt.

Ghi chính xác thông tin thửa đất

Thông tin về số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, mục đích và thời hạn sử dụng phải được ghi theo Giấy chứng nhận. Nếu chỉ thuê một phần thửa đất, hai bên nên lập sơ đồ có kích thước, mốc giới, lối đi và chữ ký xác nhận.

Một mẹo thực tế là chụp ảnh hiện trạng, đánh dấu ranh giới trên sơ đồ và đính kèm biên bản bàn giao. Những tài liệu này giúp hạn chế tranh cãi về diện tích hoặc tình trạng mặt bằng khi trả lại đất.

Làm rõ giá thuê và cách điều chỉnh

Hợp đồng cần xác định giá thuê theo tháng, quý hay năm, ngày thanh toán, số tài khoản nhận tiền, thuế, phí do bên nào chịu và điều kiện tăng giá.

Không nên chỉ ghi “giá thuê điều chỉnh theo thị trường”. Hai bên nên quy định thời điểm điều chỉnh, tỷ lệ tối đa hoặc công thức tính rõ ràng để tránh bất đồng trong thời gian thuê.

Thỏa thuận việc xây dựng trên đất

Nếu thuê đất để làm nhà xưởng, kho bãi hoặc cửa hàng, mẫu hợp đồng thuê đất kinh doanh cần quy định cụ thể:

• Hạng mục nào được phép xây dựng;
• Bên nào thực hiện thủ tục xin phép;
• Ai chịu chi phí đầu tư;
• Tài sản được xử lý thế nào khi hết hợp đồng;
• Trách nhiệm khi công trình phải tháo dỡ;
• Khoản bồi hoàn nếu bên cho thuê lấy lại đất trước hạn.

Sự đồng ý của chủ đất trong hợp đồng không thay thế giấy phép xây dựng, thủ tục môi trường, phòng cháy chữa cháy hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng

Hai bên nên chuẩn bị và đối chiếu:

• CCCD hoặc hộ chiếu của cá nhân;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nếu một bên là tổ chức;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính;
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi cần;
• Văn bản đồng ý của người cùng có quyền sử dụng đất;
• Giấy ủy quyền nếu người ký không phải người có quyền trực tiếp;
• Hồ sơ về tài sản, công trình gắn liền với đất;
• Thông tin quy hoạch và mục đích sử dụng;
• Hồ sơ thế chấp hoặc thỏa thuận với bên nhận thế chấp, nếu có;
• Sơ đồ phần diện tích thuê và biên bản bàn giao.

Người thuê chỉ nên giữ bản sao giấy tờ đất và đối chiếu bản chính. Việc tự ý giữ bản chính Giấy chứng nhận của chủ đất có thể gây thêm rủi ro nếu hợp đồng không quy định rõ.

Những lỗi thường gặp khi lập mẫu hợp đồng cho thuê đất

Dùng nhầm Mẫu số 05a

Mẫu số 05a phục vụ trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Khi cá nhân cho cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê đất, các bên cần soạn hợp đồng theo giao dịch thực tế thay vì sao chép nguyên mẫu dành cho cơ quan nhà nước.

Không kiểm tra nguồn gốc và quyền cho thuê

Không phải người đang quản lý hoặc sử dụng thực tế nào cũng có quyền cho thuê. Người thuê cần xác định đúng người đứng tên, người đồng sở hữu và phạm vi quyền của bên cho thuê.

Chỉ ghi diện tích mà không xác định ranh giới

Lỗi này thường xuất hiện khi thuê một phần thửa đất. Hợp đồng cần có sơ đồ, mốc giới, lối đi, khu vực sử dụng chung và vị trí đấu nối điện nước.

Không thỏa thuận tài sản do bên thuê đầu tư

Nếu không có điều khoản xử lý nhà xưởng, mái che, cây trồng hoặc hệ thống điện nước, hai bên rất dễ tranh chấp khi hết thời hạn thuê.

Không quy định trường hợp thu hồi đất

Hợp đồng nên nêu rõ cách hoàn trả tiền thuê đã trả trước, xử lý tiền đặt cọc và chi phí đầu tư còn lại nếu đất bị Nhà nước thu hồi.

Thanh toán tiền mặt nhưng không có chứng từ

Mỗi lần giao tiền cần có biên nhận ghi rõ số tiền, kỳ thanh toán, ngày nhận và chữ ký. Với khoản tiền lớn, chuyển khoản kèm nội dung cụ thể thường dễ chứng minh hơn.

Kết luận

Một mẫu hợp đồng thuê đất đầy đủ không chỉ ghi tên các bên, giá thuê và thời hạn. Văn bản cần xác định chính xác thửa đất, mục đích sử dụng, hiện trạng bàn giao, tiền đặt cọc, quyền xây dựng, xử lý tài sản và trách nhiệm khi hợp đồng chấm dứt sớm.

Trước khi ký, người thuê nên đối chiếu bản chính Giấy chứng nhận, kiểm tra người có quyền cho thuê và khảo sát quy hoạch, hiện trạng thực tế. Việc chuẩn bị kỹ ngay từ đầu sẽ giúp cả bên thuê lẫn bên cho thuê giảm đáng kể nguy cơ tranh chấp trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.

Nếu bạn thuê phòng để ở thay vì thuê đất, xem thêm: mẫu hợp đồng thuê nhà trọ và 7 mục cần kiểm tra trước khi ký.